Максим-потрошитель: Краснодар проще снести

Знакомство Кублога с Максимом Ясенецким носит совершенно случайный характер. Он давно попадается нам на глаза – то в «Бульдоге», то в «Фейсбуке» с его «крымнаш» и отменным знанием города. Он женат, у него трое детей, он работал в администрации города, его считали Потрошителем. У него непонятная должность, на вопрос, кем он работает, он отвечает – девелопером. В надежде выяснить, что стоит за этим красивым словом «девелопер», а главное, какую пользу этот род деятельности способен принести городу, Кублог пригласил Максима на свой оранжевый диван.

По обычаю, заведенному в новом офисе Кублога, с гостем вышли на балкон, чтобы посмотреть на город с высоты. Взгляд сразу пал на дворик, в котором раньше располагалась редакция нашего сайта. И если внутри и снаружи особняк купцов братьев Поляковых 1909 г. постройки и по сей день выглядит презентабельно, то вид из окна этого здания был не самым привлекательным: трущобы, провал в земле, сидящий целыми днями на крыльце мужчина в трусах с бутылкой пива. Эту же картину мы наблюдали и сейчас, правда, уже с высоты 11-го этажа новостройки, в которой расположился наш новый офис.

Как думаете, долго еще не изменится облик города, будут стоять бараки в центре?

Основная проблема вопроса переселения жителей из центра города — это слабая законодательная база. Она очень плохо функционирует. Например, инвестор сейчас законодательно не может построить «свечку» и выдать людям квартиры. Законодательно мы должны их переселить на Гидрострой, освободить участок. Сама идея, когда человека перевозят из аварийного здания в новое, добавляя к существующим квадратным метрам иногда столько же, неплохая. Но многие не хотят, отказываются.

Отказываются почему?

Всегда сложно человека поднять: он вырос тут, у него тут были друзья, детство. Ну, и как ты его поднимешь и скажешь: давай мы тебя на Гидрострой перевезем.

Именно на Гидрострой, на окраину?

У нас сегодня закупочная цена, утвержденная Минрегионом, 35 800, если не ошибаюсь. За эти деньги никто не продает в центре. Есть постановление правительства расселить, дать людям жилье с большей площадью: например, за 30 квадратов отдают 60-70 квадратных метров жилья. 90% уезжают. Я расселял — я знаю. Когда работал в администрации города, делал расселение для застройщиков, готовил документацию, общался с населением. Много гадостей выслушал в свой адрес — как будто я «потрошитель». Хотя смотришь на них: ни кола ни двора, туалет на улице, живут в пристройках, которые еле стоят… В работе сейчас гектар на Гаврилова и Рашпилевской. Девять квартир осталось. Девять тех упертых людей, которые уже живут среди крыс, потому что все поразъехались. Но они стоят на своем. Чего хотят, не поймем. Надо аварийный фонд расселять, но у государства для этого не всегда хватает полномочий.

С одной стороны, расселять надо, но почему на их месте, в самом центре такие громадины строят, которые не вписываются в городскую архитектурную среду?

В Краснодаре ее в принципе нет, городской архитектурной среды. Ее еще нужно формировать.

А это разве формирование?

Нет. Здесь вопрос не в формировании. Здесь стоит вопрос в деньгах. Например, ЖК «Центральный», на который мы сейчас смотрим, начинался с шести этажей, это в первой концепции.

И жадность довела до таких высот?

Это не жадность – это экономика. Дефицит участков в центре города формирует на них более высокую цену. Приобретение, расселение, себестоимость строительства, которая сейчас еще и поднялась в разы, плюс кредитные отчисления. Есть еще интересы инвесторов. Как правило, это не один человек, а группа инвесторов, которые скидываются, предположим, по сто миллионов, и каждый из них хочет заработать. Если бы инвестор был один, может, и сумма была бы поменьше. Так и с ЖК «Центральный»: посчитали, поняли, что если строить шесть этажей, то продавать надо дороже 60 тыс/кв.м. А это дорого, поэтому решили поднимать этажность. Подняли до десяти этажей, и тут «пошла прибыль». А почему уже тогда и не 16? Все строят по 16.

Почему бы нам не сохранить низкую этажность центра? В центре Парижа, например, выше шести этажей нельзя строить.

Краснодар — не маленький Париж. Тут нет 1200 памятников, которые сегодня в реестре. Медведев дал приказ сохранить памятники, — управление по охране памятников сразу побежало и переписало все подряд. Я по одному адресу пришел — стоит вросший окнами саманный дом, бабулька в окне. Я понимаю, что это уже не памятник. Для чего это было сделано? Коррупция, я считаю.

Как развивался и развивается Китай? Они вообще не смотрят на памятники. Они дают возможность бизнес делать, строить. Обидно, что у нас нет главного архитектора города — у нас есть директор департамента архитектуры, то есть исполнительный орган, который подписывает или не подписывает разрешения на строительство. А почему не идут на окраины и не экспериментируют там? Потому что там трафика такого нет, там нет инфраструктуры. Город сегодня просто не успевает строить сети — нет денег. Власть руками разводит: денег нет, мощности нет, а у нас уже объекты, экспертизы.

А вам нравится, как сейчас застраивается город?

В экспозиции Краснодара нет ни одного инфраструктурного объекта, ни одного завода — на весь комплекс стоит «Формула-1 России», которую могли бы и в Воронеже построить. Есть макет развязки Старокубанского кольца, двухуровневый. Я посмотрел на него, — ну опять, вот кто это сделал? Еще там был макетище «Европеи». Сколько мы будем строить красивые дачи? А где глобальный проект? А где инвестор, который построит город, скажем, за Фестивальным? Только нормальный, все это мелкое.

Но все-таки в «Европее» есть своя инфраструктура.

Да. Это я хотел отметить: у Ризвана Исаева [Ризван Исаев — президент группы компаний «Европея» — прим.ред.] правильно работает голова. Но при этом у него дефицит средств, потому что он параллельно делает инфраструктуру, которая быстро не отдает: это не дом построил-продал, это длинные деньги – до десяти лет окупаемости. Поэтому у него всегда дефицит, я думаю, что на IT-парк, бизнес-парк он привлекал инвесторов, не все из его кармана. А вообще сегодня инвесторы в России слабые. Их поштучно можно пересчитать. Остальные — посредники: там взял под 10%, а мне дал под 20. В 2008-ом, когда кризис был, эти деньги резко у всех закончились. И эти посредники начали продавать «кайены», дома…

В чем состоит работа девелопера, чем вы занимаетесь?

Управлением проектами жилищными, промышленными, административными, торговыми – не важно. Мы берем площадку и начинаем над ней работать по заказу инвестора.

Какие еще ваши проекты?

Самые крупные: участок на Хакурате-Рашпилевской — там административное здание; Постовая-Седина – участок под гостиницу; бывший Консервный завод (20 га) – там планировалась застройка жилья «эконом-класса», но пока этот проект заморозили, потому что себестоимость уже выше стоимости, по которой хотели продавать. Подорожали материалы, плюс ставка рефинансирования. Да, еще стадион «Труд»…

А что сейчас делают со стадионом «Труд»?

А ничего. Не снесли. Он будет гнилой еще стоять лет пять. Это же не стадион.

А реставрировать его?

А зачем? По мне, так все это снести и заново просто построить новый красивый город. Честно.

Стройте на новых местах, зачем сносить?

Потому что новые технологии в старый дом сложно воткнуть. Но если это памятник, если реальную ценность имеет – я согласен не трогать, обстроить. Но все остальное убрать надо давным-давно. Даже стадион «Труд»: стадиончик, пара секций, а территория девять гектаров. Сейчас другая страна — капитализм рулит. Естественно, он заставляет мобилизоваться и максимально использовать даже эти девять гектаров. Без Елисейских полей.

Вот мы говорим: почему Дом Быта снесли, почему его не реконструируют? Да не реконструируешь ты его. Да, ходил стригся туда, ключи делал, но его не сделаешь удобнее, у него нет светопроницаемости, чтобы, например, сделать офис – он будет без окон. Поэтому проще снести и поставить новое здание с улучшенной инженеркой, с паркингом под землёй, с улучшенной эргономикой внутри. Зачем цепляться за что-то ради памяти? Я люблю смотреть вперед. Лучше пусть это уберут, но поставят что-то хорошее, новое.

За что можно цепляться в центре города?

Я вообще за этот город бы не цеплялся. Я бы сделал, как в Казахстане, когда столицу Астану отстроили на новом месте. Но на это нужны колоссальные деньги. Самое важное — даже не построить, а чтобы это давало прибыль инвестору.

Последний ваш проект какой?

ЖК АРС «Аврора» на Дзержинского, я его с нуля начинал в 2012 году, там был комбинат с пятьюдесятью арендаторами. Я там и с ними еще намучился, выселял. Проект успешный, Ярослав Егоров [Ярослав Егоров — краснодарский архитектор — прим.ред.] его проектировал. Это сталинский ампир, классика. Самое дорогое – это классика.

Сколько стоят квартиры в этом доме?

Дело в том, что тут кирпич, лепнина. Себестоимость до кризиса была 32-33 тысяч рублей, а с учетом того, что цены сейчас стали даже на отечественную продукцию поднимать, у нас себестоимость уже подходит к 38 тысячам. Продают по 47-53 тысячи рублей.

И как, берут?

Жилье «эконом-класса» у нас сейчас находится в высоком риске. Себестоимость выросла в разы, тебе подняли планку, ипотек нет (три банка только дают ипотеки), а тебе надо продавать. А получается, что ты зарабатываешься вот столечко — и ты в зоне риска. В центре хорошо всегда покупали. Людей, у которых от 20 млн запасов и выше, кризис не сильно беспокоит. Он хочет жить в центре – и покупает в центре. Средний класс не имеет столько денег, разница в стоимости в миллион-полтора для них существенна, поэтому «эконом-класс» сегодня встанет. Будет обязательно провал.

Теперь что будете «развивать»?

Сейчас я приступаю к новому проекту, но пока не могу сказать, что именно это будет. Это интересная серьезная заявка – имиджевый проект для нас, поэтому вот как нарисуют архитекторы – так и должно быть сделано, в срок и достойно. 25 лет никто ничего не строил на этой улице, поэтому будем стараться выдержать формат.

Беседовала Илона Полянская