Квартира за 1,5 млн рублей

Как пел Сергей Чиграков: «Каждый дурак знает, кошке нужен дом, хотя бы уголок…» Если вы до сих пор живете на съемной квартире, то ваша кошка прекрасно ориентируется в этой проблеме, ведь она вынуждена сдерживать свое желание поцарапать стены или мебель, а, заслышав шаги хозяина жилплощади, прячется в шкаф вместе со своей миской и лотком.

В Краснодаре в 2014 году было введено в эксплуатацию 1,71 млн квадратных метров жилья, таким образом плановое задание было перевыполнено на 43%. Ожидается, что в 2015 году ввод жилья снизится по понятным причинам, которые звучат сейчас из каждой телевизионной и радиопрограммы. Тем не менее, сейчас на разных стадиях строительства находится около 200 жилых комплексов, поэтому выбрать есть из чего. Мы попытались поставить себя на место человека у которого есть 1,5-2 миллиона рублей и который хочет купить не просто уголок, а полноценную квартиру, в которой может разместиться молодая семья с детьми.

ЮМР

Начнем со сладенького. Юбилейный микрорайон считается одним из лучших в городе. Достаточно близкое расположение к центру, наличие рынков, школ, поликлиник и прочей инфраструктуры. Уже строится торгово-развлекательный центр, что тоже неоспоримый плюс. Жилье, правда, здесь дорогое, к тому же предложений в новостройках не так много, что связано с малым количеством вводимого жилья в этом районе. Заявленной суммы, скорее всего, не хватит, так что придется брать ипотеку.

ЖК «Новый город»

Стоимость однокомнатной квартиры здесь начинается от 2 101 760 руб. Большая часть комплекса уже построена. Сдача строящихся домов запланирована на июнь 2016 г. Застройщик большой и надежный – СИК «Девеломпент-Юг».

Группа многоэтажных жилых домов по ул. 70 лет Октября 1/1

Стоимость одного квадратного метра составляет 47 тыс. рублей. Стоимость однокомнатной квартиры начинается от 2 млн рублей. Часть домов уже построена, сдача всех литеров запланирована на июнь 2017 г. Застройщик – «Нефтестройиндустрия-Юг».

ФМР

Тоже хороший район. Обладает теми же преимуществами, что и Юбилейный, но загруженность дорог на Фестивальном выше.

ЖК «Янтарный»

Практически построен комплекс «Янтарный-3» (срок сдачи – ноябрь 2015), сейчас строится очередной комплекс «Янтарный-4». Сроки его сдачи – июнь 2017 г. В 3-м комплексе еще осталось несколько квартир, однушку можно купить за 2,5 млн рублей. В 4-м комплексе квадратный метр стоит 39-42 тыс. рублей. Застройщик – «МегаАльянс».

Несколько жилых комплексов на ул. Симиренко

Ввод в эксплуатацию – 2016 год, различные периоды в зависимости от дома. Стоимость квартир – от 40 тыс. рублей за м2. Однокомнатную квартиру можно приобрести за 1,6 млн рублей. Застройщик – Черноморская финансовая компания (BSFC).

Гидрострой

Многие застройщики делают упор на то, что место «экологически чистое». Возможно, оно чистое потому, что находится очень уж далеко от центра города. Зато аэропорт рядом.

Микрорайон «Почтовый»

Несколько многоэтажных домов, рассчитанных на проживание 3,5 тыс. жителей. Территория микрорайона – 13,5 га. Застройщик — ООО «ИСК «Наш город». Часть домов уже введена в эксплуатацию. Полностью микрорайон планируется сдать к первому кварталу 2016 г. Стоимость однокомнатной квартиры начинается от 1,5 млн рублей.

ЖК «Белые Паруса»

Сейчас реализация проекта находится на стадии котлована. Планируется закончить строительство к сентябрю 2017 г. Стоимость квадратного метра начинается от 33 тыс. рублей. Однокомнатную квартиру можно купить за 1,3 млн рублей. Дома строятся на берегу реки. Застройщик — строительная компания «Счастье».

Район Восточно-Кругликовской

Краснодарский муравейник. Новых домов за последние несколько лет здесь построили столько, что транспортная инфраструктура просто не в состоянии «переварить» столько жильцов. Люди жалуются на нехватку школ, узкие проезды во дворах и отсутствие парковочных мест для авто. Зачастую здесь бывает так: дома сданы, а дорог к ним нет. Поэтому новенькие иномарки вынуждены прокладывать себе путь через поле.

ЖК «Севастопольский» и ЖК «Смоленский»

Цены на однокомнатные квартиры в этих жилых комплексах начинаются от 1,9 млн рублей. Сдача домов запланирована на 1 квартал 2016 года. Застройщик – компания «ЮгСтройИнвест».

ЖК «Перспектива»

Одно из самых дорогостоящих предложений в этом районе. Один из четырех литеров уже построен, следующий будет введен в эксплуатацию, предположительно, в декабре 2015 года. Стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры начинается от 48,5 до 53 тыс. рублей. Таким образом, стоимость квартиры начинается от 1 546 660 руб. Двушку можно приобрести за 2 589 860 руб. Застройщик – СИК «Девелопмент-Юг».

ЖК «Территория счастья»

На данном этапе строительства каркас дома уже возведен, нижние этажи обрели свои стены. Планируется, что дом сдастся к сентябрю 2016 года. Имея 1,5-2 млн рублей тут есть где разгуляться. Стоимость однокомнатных квартир начинается от 1 129 000 рублей и заканчивается 1 523 000 рублей. Двухкомнатную квартиру можно приобрести даже за 1 726 000 руб. Застройщик – строительная компания «Счастье».

Наверняка каждый, кто смотрит предложения в спальных районах города, мечтает жить в центре. Такие предложения есть, но за указанную денежную сумму купить достойное жилье не получится. К примеру, м2 в ЖК «Большой» (пересечение улиц Красной и Бабушкина) обойдется в 65-70 тыс. рублей, а в ЖК «Центральный» (район Сенного рынка) – 60-80 тыс. рублей.

Как не попасться

Вложение денег в строящееся жилье – всегда риск. Мы попросили экспертов обозначить несколько правил, которыми должен руководствоваться здравомыслящий покупатель квартиры в строящемся доме.

«Конечно, уже много сказано о том, что покупать квартиру можно только в том доме, который застройщик возводит с соблюдением 214-ФЗ. Продавец не должен брать с вас абсолютно никаких денег, пока договор не пройдет регистрацию в Росреестре. Тем не менее, если даже условие строительства по этому закону соблюдено, вы не можете считать себя защищенным. Никто вам не даст гарантий, что даже при соблюдении всех внешних признаков «надежности» застройщика, вы получите свое жилье в срок. Тем не менее можно выделить несколько таких признаков. Принято считать, что крупный застройщик надежнее маленького, который строит всего один объект, например. Но это тоже можно оспорить, потому что в кризис крупные компании могут иметь больше проблем, чем маленькие. Второй момент – если вы берете ипотеку в банке, который сам же финансирует стройку, то в интересах такого банка все же добиться завершения проекта. Третий фактор – стадия строительства. Конечно, гарантий, что будет сдана квартира в уже практически достроенном доме больше, чем в проекте на стадии котлована» — отмечает Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group.

Генеральный директор ЖК «На Красной» (будет возведен на углу улиц Красной и Хакурате), Максим Ясенецкий добавляет:

«Выбирая квартиру в строящемся доме, надо, в первую очередь, смотреть на срок деятельности компании и количество успешно введенных в эксплуатацию объектов. С каждым годом государство стремится все больше обезопасить покупателя и усилить ответственность застройщика. Например, полтора года назад все сделки по договорам долевого участия обязали страховать. К счастью, пока за это время прецедентов, когда потребовалась бы выплата, не было. Кроме того, сейчас рассматривается инициатива давать разрешение на строительство только тем компаниям, которые могут подтвердить финансирование строительства. Потому что сейчас как потребителю угадать, есть у застройщика деньги на стройку или он их планирует получить посредством привлечения средств дольщиков? В рекламе картинки и обещания у всех красивые, сайт сейчас сделать не проблема. Но там же не найти информацию об источниках финансирования, потому что это коммерческая тайна. Каждый кризис заставляет строительные компании немного приземлиться. Сейчас мы уже не думаем о том, как продавать с прибылью в 100%, цифра 15-20% теперь выглядит нормальной. Нас постепенно подводят к полной ответственности за свои действия, вплоть до уголовной».

Эксперты добавляют – одна из лакмусовых бумажек честного застройщика – честная цена. Ни при каких условиях не может квартира в Краснодаре стоить 28 тыс. рублей за м2, как обещают некоторые компании.

«Круговая стоимость квадратного метра жилья (расходы на стройматериалы, персонал, рекламу, работу риелторов и пр.) в Краснодаре сейчас составляет 38-39 тыс. рублей. Мы понимаем, что, когда на начальном этапе строительства продаются квартиры по цене 42 тыс. рублей за метр – значит застройщик не нуждается в привлечении дополнительного финансирования и деньги на стройку у него есть. А если на этапе котлована вам предлагают купить квартиру по 30 тыс. за метр, постепенно поднимая эту цифру, значит на начальном этапе срочно нужны деньги» — предостерегает Максим Ясенецкий.

«Какой-то общей «адекватной цены» квадратного метра нет, потому что многое зависит от района, класса жилья и пр. В целом стоимость метра жилья не должна быть ниже 30-33 тыс. рублей. Ближе к центру эта цифра возрастает до 40 тыс. рублей» — считает Илья Володько.

 

Программы экономии

В России действует ряд программ, способных помочь некоторым категориям граждан улучшить условия проживания. Если присмотреться, под условия программ может попасть большое число россиян. Попробуем разобраться в государственных вариантах сэкономить на недвижимости. Вот основные программы помощи потенциальных владельцам жилья:

1. Программа «Жилье для российской семьи». Стать ее участниками могут семьи с двумя и более детьми, получатели материнского капитала, многодетные семьи, ветераны боевых действий, получатели социальных выплат на приобретение или строительство помещений и другие. Государство обещает скидку до 80% от средней рыночной цены на аналогичное жилье, при этом цена одного квадратного метра не должна превышать 35 тыс. рублей. Сейчас в Краснодаре 6 объектов, в которых можно получить квартиру по этой программе. Полный список и подробности можно уточнить на сайте программы.

2. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 гг. К участникам жилищного проекта относят следующие категории граждан:

• молодые полные семьи (супруги старше 35 лет и имеют минимум одного несовершеннолетнего ребенка),
• молодые ученые (кандидаты и доктора наук не старше 35 и 40 лет соответственно). Обязательное условие: ученый должен отработать минимум 5 лет в научной организации и состоять на учете по необходимости улучшить жилищные условия.
• госслужащие (сотрудники госуправлений, работники ОВД и прокуратуры).
• жители Крайнего Севера.
• пострадавшие во время аварии на Чернобыльской АЭС и др.

Полный список возможных участников программы можно посмотреть на официальном сайте.

Размер субсидии зависит от множества условий. Например, чтобы рассчитать социальную выплату для одинокого гражданина, не имеющего семьи, следует умножить 36 кв. м. на стоимость 1 кв. м по субсидии и 60%. Выданный сертификат на субсидию действует 8 месяцев. По закону эти деньги можно использовать на оплату части стоимости жилья, а потом ежемесячно выплачивать оставшийся долг по рассрочке. Также на полученные средства можно приобрести участок и построить отдельный дом и пр. Чтобы стать участником программы, необходимо собрать пакет документов, в том числе справку из отдела соцзащиты населения о том, что вы нуждаетесь в улучшении условий проживания и можете по закону рассчитывать на дополнительную или новую жилплощадь.

Если почитать краснодарские форумы, то отношение к этой программе неоднозначное.

«Сам хотел участвовать в Жилище 2011-2015, под все условия подходил, но в 2014 году заявления даже не принимали. Один популизм. А если копнуть еще глубже, то это просто хитрое стимулирование продаж, ничего общего с соц. поддержкой не имеющее. По программе «Жилище» на троих по их смешным средним ценам кв. м (33 т. р.). субсидия составляет примерно 350 000 руб. Да, и самое главное, они не просто дают субсидию, а только при условии взятия ипотеки не менее чем на 10 лет. В итоге получается, они просто под вывеской программы, толкают людей под ипотеку, и потом получается забирают эту субсидию банковскими процентами. Люди еще с июля 2013 года ждут этот сертификат на 300-500 тыс. рублей» — жалкется IgorN на форуме Кубань.ру.

«Мы на Федеральную программу подали в мае 2014, принимали до июля 2014 г, на 3-х человек 643000 тысячи, на четырех — 857 000. Сумма, которую вы озвучиваете — 362 000 на 3-х человек, это краевая программа, для тех, у кого на человека больше 10 м2, у меня сестра получила по ней сертификат, тоже сдала доки в июле 2013 года, было очень много заявок, каждый день приема документов обрабатывали больше месяца, и ипотеку ты можешь взять на 1000 рублей больше, чем субсидию, и через день закрыть, остальное плати своими деньгами. Кто хотел, тот заморочился. У нас не помогает государство — плохо, помогает — не так и мало» — отмечает в этой же ветке обсуждений Mulan.

3. Краевая программа «Государственная поддержка граждан, приобретающих (строящих) новое жилье». Смысл ее такой же, как и федеральной программы «Жилище», только реализуется местными государственными органами. Принять участие могут:

• граждане и члены их семей, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
• граждане и члены их семей, непрерывно работающие в бюджетных организациях не менее двух последних лет.
• многодетные семьи.
• молодая семья, в которой возраст каждого из супругов (матери или отца в неполной молодой семье) не достиг 35 лет и в составе которой не менее двух детей.

Подать заявление могут те, кто не является собственником жилых помещений, либо у кого в собственности есть жилье, но площадь на одного члена семьи не превышает 10 м2.

Размер социальной выплаты (К) рассчитывается по формуле:

К = АхВх0,2, где:

А — расчетная норма общей площади жилого помещения, которая составляет:
33 кв. метра — для одиноко проживающих граждан;
42 кв. метра — для семьи, состоящей из двух человек;
18 кв. метров — на каждого члена семьи, для семьи, состоящей из 3 и более человек;
В — средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилых помещений по Краснодарскому краю, установленная уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение жилых помещений за счет средств федерального бюджета;
0,2 — поправочный коэффициент размера социальной выплаты.

4. Народная ипотека. Программа, которая стимулирует участников собирать деньги на будущую квартиру. Участник должен открыть в Сбербанке России специальный вклад «Ипотечный» на срок от 4 до 6 лет и счет для получения социальных выплат. После этого необходимо вносить средства на вклад согласно установленному графику: от 3000 руб. в месяц. Вдобавок к своим деньгам участник получает социальную выплату в размере 30% от внесенных на вклад средств (но не более 9 тыс. руб. в квартал). Завершив этап накопления, участник может оформить ипотечный кредит на сумму, равную накопленным средствам (включая доход по банковскому вкладу и социальные выплаты). В зависимости от срока участия в программе льготный процент по кредиту составит 6-7%. Подробности можно узнать на сайте куратора программы – Департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края.

5. Материнский капитал. Распорядиться этим финансовым инструментом можно, когда второму, третьему ребенку или последующим детям исполнится три года. Исключение – уплата первоначального взноса по жилищному кредиту или займу, а также направление средств материнского капитала на погашение жилищных кредитов и займов. В этом случае начинать действовать можно сразу после рождения ребенка. Подробнее на сайте Пенсионного фонда России.

6. Социальная ипотека. Программа, которая позволяет оформит ипотеку по ставке от 10,3% годовых. Участвовать в ней могут:

• граждане – участники программы «Жилье для российской семьи».
• граждане, имеющие 2-х и более детей.
• граждане, работающие в организациях оборонно-промышленного комплекса.
• инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов.
• военные и другие категории граждан.

Полный список можно посмотреть на сайте Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

7. Имущественный налоговый вычет. Это не льгота или мера государственной помощи, а инструмент, которым может воспользоваться любой человек. Так что необходимо помнить о нем. Налоговый вычет, связанный с покупкой жилья, может предоставляться на новое строительство или приобретение жилья на территории РФ, на погашение процентов по целевым займам, полученным от кредитных организаций на покупку жилья, на погашение процентов по кредитам, полученным на рефинансирование основного займа на покупку жилья. С купленного жилья можно вернуть 13%. Сделать это могут лишь те, кто работает и уплачивает НДФЛ.
В 2014 в Налоговом кодексе произошел ряд изменений. В частности, налоговый вычет стал многоразовым. Теперь его можно получить не только с одной купленной квартиры, но и с других объектов недвижимости. Лимит рассчитывается не на объект недвижимости, а на человека. Размер лимита составляет 2 млн. руб. Лимит налогового вычета установлен также по процентам, выплачиваемым по ипотечному кредитованию – 3 млн. руб. Подобного лимита ранее не было. Подробнее на сайте Федеральной налоговой службы.

8. Скидки и акции застройщиков. В период кризиса с целью повышения продаж многие застройщики Краснодара подумали о том, что они могут предложить потребителям в качестве альтернативы ипотеке и государственным программам. Например, СИК «Девелопмент-Юг» компенсирует стоимость перелета клиентам корпорации из городов Уральского, Сибирского и Дальневосточного Федеральных округов в Краснодар и обратно при заключении договора долевого участия на покупку двух-, трех- и четырехкомнатных квартир и офисов. Еще один пример. В ООО «Капитал-Инвест» (ЖК «Грин Парк», «Пегас», «Спорт Сити») предлагают приобрести квартиры в рассрочку без процентов и переплат. В зависимости от размера первоначального взноса, беспроцентная рассрочка может длиться до года.

Подготовила Анастасия Джамирзе при финансовом участии "bezagenta.ru"